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[以案说法] “补空方”安置人口的拆迁安置权益如何认定?

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发表于 2019-5-16 06:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
  【案情】

  朱某甲系朱某丙和朱某乙母亲。朱某乙与周某是夫妻关系,朱阿兰系朱某乙与周某之女。朱某丙系葛某甲母亲,葛某甲系尤某母亲。朱某甲户位于南通市崇川区钟秀街道校西村十二组的房产系朱某甲与其丈夫张某某在1972年建造。1982年12月,朱某甲户填具《南通市郊区钟秀公社社员建房审批证书》,以农户4人(朱某甲、朱吉华、朱某丙和葛某甲)、非农户1人(朱某甲丈夫张振明)及独生子女照顾1人(葛某甲),申请对位于南通市钟秀乡校西大队12小队的旧房三间进行翻建。1994年5月,朱某甲户以农户4人(朱某甲、朱某丙、葛某甲、朱阿兰)及非农户3人(张振明,朱某乙、周某)再次申请对上述位于南通市钟秀乡校西村12组的另两间旧房翻建。2007年3月20日,因外环东路西侧地块拆迁工程需对朱某甲户位于南通市校西村12组的房屋进行拆迁,南通泰和房地产评估有限公司对朱某甲户的上述房产进行了评估。评估公司确认该户享有房屋安置面积为122平方米。2007年5月2日,朱某甲户填具《南通市崇川区民房建设申报审批表》,以农户4人(朱某甲、朱某丙、葛某甲、尤某)及非农户2人(周某、朱阿兰)申请补空方10.3平方米。2007年9月12日,该户最终获准享受空方9.93平方米。2007年9月18日,南通市恒成房屋拆迁有限公司与朱某甲户就上述房产的拆迁依照上述补空方情况再次签订了南通市城市房屋拆迁补偿安置协议。协议确认朱某甲户获得180平方米低价位购买商品房的权益。2012年5月4日,朱某丙、葛某甲、尤某提起诉讼,要求法院基于原告的宅基地使用权依法分割拆迁利益。

  【诉辩】

  原告诉称,被告签订房屋拆迁补偿安置协议时使用了原告的户口获得了拆迁补偿款,并以拆迁补偿款优惠购买了房屋,原告作为朱某甲户常住人口,应当享有享有的拆迁补偿、安置权益。

  被告辩称,原告在朱某甲户是为了补空方的需要,原告最多只能享有与增补空方有关的利益。

  【审理】

  一审法院认为,拆迁的对象是户,拆迁、安置是针对户内所有成员,不只是针对拆迁房产所有人。朱某甲、朱某乙、周某认为拆迁对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人,补偿及安置利益只能由原房屋产权人享有,该主张没有法律依据,不予采信。补空方是根据政策针对拆迁户内所有成员的具体情况而作出的。关于拆迁安置权益,应体现在拆迁户以拆迁户限定价购买安置房的价格与该房市场价格的差额上。案涉安置房的优惠购买价为456915.36元,市场评估价为2038900元,两者价差1581984.64元,为拆迁安置权益。朱某丙、葛某甲、尤某依占该拆迁户成员数的比例应当享有该部分权益的一半份额,即790992.32元。故一审法院认定原告的拆迁安置权益为790992.32元。

  一审法院判决后,被告不服一审判决上诉至二审法院,二审法院经审理认为,安置权益的取得来源于被拆迁房屋,朱某丙一方在朱某甲户房屋被拆迁前并未常住于此,结合安置权益更侧重于补偿常住人口居住权益的特性,在对安置权益进行分割时不宜简单按照安置人口均等分配。朱某甲一方在获批低价位住宅商品房计划面积后积极筹措资金购买了两套安置房,此后一段时间房价涨幅较大,在本案中体现出较高的拆迁安置权益,对此朱某甲一方对被拆迁房屋及安置房屋具有投入。应根据房屋建造出资情况、被拆迁前实际居住情况及安置权益的实现因素等综合考量双方的权益比重,以达到双方对房屋的贡献分析获得利益的平衡。二审认为朱某丙、葛某甲、尤某在朱某甲户拆迁安置权益1572984.64元中享有35%的份额为宜,即550544.62元。为此,二审法院认定被上诉人享有的安置权益为550544.62元。

  二审法院判决后,上诉人申请再审,法院经再审认为,关于拆迁安置权益,该权益系对被拆迁户常住人口的居住权益的补偿和落实。本案中,朱某甲户被拆迁合法住宅面积为121.94平方米,政府部门在考虑朱某丙、葛某甲、尤某户口的情况下,为该户补了9.93平方米的空方,确认该户可按照六人享受低价位商品房计划面积为180平方米。即朱某甲户在考虑朱某丙、葛某甲、尤某户口的情况下,增加了可购买低价位商品房的计划面积58.06平方米。据此,本院认为朱某丙、葛某甲、尤某一方在拆迁安置权益中可享受的系58.06平方米的低价位商品房的计划面积的权益。朱某甲、朱某乙、周某一方享受了朱某丙一方的拆迁安置权益,但使用低价位商品房的计划面积,只是购房时享受到一定面积内价格的优惠,并非直接获取特定的商品房或房屋面积。故对朱某丙、葛某甲、尤某所享有的拆迁安置权益的市场价值按购买低价位商品房时的限定价面积之外不享有优惠的5180元每平方米计算为宜。综上朱某丙、葛某甲、尤某一方享有的拆迁安置权益为300750.8元。

  【评析】

  本案的争议焦点为作为补空方的安置人口,其拆迁安置权益如何认定?本案经过一审、二审以及再审,各级审理机关在认定补空方的安置人口的拆迁安置权益上出现了不同的观点,再审法院结合实际占用的优惠购房面积以及不享受优惠的房价作为计算基准计算补空方安置人口的安置权益,随着家庭内部析产纠纷呈现多发态势,如何较好的平衡安置权利人与被拆迁人的权益,笔者认为在认定安置权利人安置权益时,应从以下几个方面考虑:

  一是对被拆迁房屋的建设有无贡献,有无实际居住,有部分空挂户,实际上在离开被拆迁房屋之前,与被拆迁人系共同家庭成员,对原有房屋建设有贡献,尽管因离婚等原因导致共有基础丧失,但并不影响其对原有的房屋享有一定的财产权益,在原有房屋被拆迁后,其所享有的财产权益即随着房屋拆迁转化为对安置房屋享有的财产权益,因而该部分人若主张以安置房屋现有价值计算拆迁权益具有法律依据。本案中,原告并非实际居住在被拆迁房屋内,一审法院仅简单以安置人口均等分配并不符合安置权益对常住人口居住权益补偿的特性。

  第二,对被拆迁房屋有无部分继承权利,部分空挂户系原有家庭成员,因结婚等原因离开原有家庭,尽管户口未迁出,且在房屋建设中并无贡献,但因部分房屋所有权人死亡产生继承权,因而基于继承权对被拆迁房屋享有一定的财产权益,该部分财产权益也会因房屋被拆迁置换发生财产权益的转换,故而其主张对安置房屋享有一定的财产权益也应受法律支持。

  第三,安置权益的计算基准要充分考虑购房人本身对安置房屋的贡献,实际上把房屋的自然增值部分的利益判给未购房的一方,即本案中的安置权利人,这对购房人明显不公,尤其是近几年房价出现大幅度涨价,房屋本身的自然增值甚至达到几十万,购房人对安置房屋投入了资金、时间,通过低价位购房将拆迁安置权益实现了物化,购房人对安置房进行了投资,但安置权利人并未进行投资,则房屋的自然增值收益应归投资人,而非未进行投资的安置权利人,因而在计算基准上,以购房时的不享受优惠的价格进行计算更具合理性。

  (作者单位:江苏省如皋市人民法院)

(来源:中国法院网)


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