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[这事归谁管] 桐达山韵公然对外(非桐达山韵业主)卖车位为哪般?

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发表于 2017-8-27 09:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
本人是桐达山韵一期的一名业主。2017年8月17日上午10时左右,本人接到桐达地产的电话(据业主群反映,很多未买车位的业主都接到了相应的电话),问我是否需要买车位,车位价格七万五,但是没有产权证,还大肆宣称“只要对方有钱,不论是否为桐达山韵业主,均可购买车位”。对此,我有几个疑问: 一是桐达山韵一期地下停车产权归属问题。据了解,桐达山韵一期团购车位价为三万五,但是没有产权证。为何没有产权证?物业和房开商的说法是:“铜仁,乃至全省,甚至全国,车位都是这样卖的,已成为行业惯例。”不管是不是这样,前提是必须弄明白:桐达山韵一期地下车库是否为合理利用人防工程所建的车库(请责成相关部门再次公示建设规划或批复文件)。如果是,那么房开商无权对地下车库进行买卖,且前期团购车位买卖合同关系无效,房开商需赔偿相关业主损失;如果不是,恳请相关单位再次公示相应的合法建设材料。但即便不是利用人防工程所建车库,而是房开商自建,也只能作为小区配套公用设施,首先满足业主需求,若业主暂无购买或租赁能力,亦不可对业主之外的人员进行销售或租赁。若未经业主委员会同意(即便桐达山韵因各种原因暂未成立)公然对外销售或租赁车位,则是对桐达山韵一期所有业主合法权益的直接侵害。 二是桐达山韵一期地面车位违法建设与否问题。应该说,所有桐达山韵一期业主,之所以购买桐达山韵一期的住宅,最看重的是小区绿化。然而,再未看到任何合法建设手续的情况下,小区绿地被无情地改造为地面停车位,严重侵害了桐达山韵一期业主的合法权益,望有关部门介入调查,并及时公示调查结果,给所有业主一个交代。
铜仁市住房和城乡建设局

关于桐达山韵公然对外卖车位的情况回复


网民朋友:
      就你反映的“桐达山韵公然对外卖车位为哪般”的问题收悉,现将有关问题回复如下:
      一、关于车位权属相关问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条 “地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。“桐达山韵”一期项目开发企业贵州桐达山韵房地产开发有限公司已经向市政府交纳了人民防空工程易地建设费,由市政府选择合适地址另行建设人防设施。至于车位能否办证事宜,建议向房屋登记部门咨询和了解有关政策。
       二、关于车位能否外卖问题。根据《贵州省物业管理条例》第八十七条“物业管理区域内按照规划建设的车位、车库,应当首先满足业主的需要,其归属由建设单位与房屋买受人在《商品房买卖合同》中依法约定。约定属于建设单位所有的车位、车库出售时,车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的,每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的,每户业主至少可以购买1个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外,不得出售给业主以外的其他人”。
      三、关于地面上停车位问题。“桐达山韵”一期项目地上停车位建设规划已经过规划部门审批,具体规划建设位置,可以要求项目开发企业提供项目规划图,根据规划图就可以了解地上停车位规划相关情况。

铜仁市住房和城乡建设局

2017年9月13日


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发表于 2017-8-29 12:29 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈,建议国家立法把车位摊给业主,就没有这些问题了!物权法也有明确规定,有些人还在故意闹事,无改了!
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发表于 2017-8-29 16:24 | 显示全部楼层
开发建设单位首先是房地产项目权利的主体,也是地下车位的投资主体,国家法律目前没有禁止地下车位买卖,购房人购房时,也没有合同约定购买车位,车库(位)应由开发建设单位所有。城市土地资源供给少,国家鼓励利用地下空间,“谁投资,谁所有,谁受益,谁维护”,开发建设单位可以通过转让、租赁等方式获得收益。

地下车位只有两种情况,一种是有产权、另一种即使没有产权但也不属于全体业主。不要造谣闹事好不好?
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发表于 2017-8-29 16:50 | 显示全部楼层
如何理解“应当首先满足业主需要”应从车库、车位的性质以及建筑物区分所有权理论来分析,从而得出正确的理解。

1、车库、车位的配套建筑性质决定了车位、车库原则上只能供业主使用。

    根据我国现行规范性文件的规定,车库、车位是城市居住区的配套建筑。《城市居住区规划设计规范》GB50180-93 (2002年版)第8.0.6条规定:居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库;另外,一些地方的地方性法规也将车库、车位列入城市居住小区的配套建筑,如《杭州市居住区配套设施建设管理条例》第六条规定,根据居住区的规模等级,应配置的配套公共建筑第六项基本单元服务设施中就包括机动车库。

    配套并不等于共有,这在前几年的车位权属于争议中已经形成的基本共识。但车位、车库配套性质决定了其本质就是小区整体环境内容的组成部分,为服务于整体小区业主居住便利而建造,故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要。[7]建设行政主管部门在审批车位、车库配建比例时已充分考虑了该小区的总建筑面积、户数、户型(建筑面积大小)、小区周遍环境以及社会发展等因素,审批确认的配建比例是维持该小区业主生活品质的基本要求。如果开发商任意将车位、车库转让或许可给第三人使用,势必将车位、车库的配套建筑性质改变为经营性建筑,并影响小区业主的生活品质,损害小区业主的合法权益。

2、建筑物区分所有权的理论决定开发商不应将车位、车库转让或赠与给第三人。

    《物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权。《司法解释》第二条规定:建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分……。根据上述规定,我们可以理解为,《物权法》所述的业主不但包括购买了商品房的业主,也包括了未购买商品房但仅购买或受赠了车位、车库的业主,既然买受人或受赠人在购买或受赠车位、车库后,自然也成了该建筑区划内的业主,准此理解,则车位、车库“应当首先满足业主的需要”还有意义吗?

    第三人如果通过购买或受赠车位、车库取得业主身份,根据建筑物区分所有权理论,自然就享有了建筑区划内共有部分的共有权以及共同管理权。《司法解释》第三条规定:除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分、建筑区划内的土地(但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外)以及其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等均属于共有部分。根据上述规定,车位、车库的业主不但将与商品房的业主共享建筑物基本结构部分、通道、楼梯、设备等部位、设施设备的共有权,还将分享建设用地使用权。但是,根据现行土地登记规则,建设用地使用权已由地上建筑的业主分享完毕,车库、车位建筑面积不计入容积率,其所有人也不分享地上建设用地使用权。即使根据建设用地分层出让制度,地下车位、车库的业主取得了地下建设用地使用权,但其权利范围也与地上建筑的业主的权利范围并一致,建筑物区分所有权理论中所述的共有、共享根本就无法实现。

    基于上述分析,笔者认为,“应当首先满足业主的需要”应理解居住小区的配套车位、车库原则上只能供小区业主使用。在保证小区业主使用前提下,根据“物尽其用”的原则方可与小区业主以外的第三人签署不定期租赁合同供其临时租用,但当小区业主提出使用要求后,仍应首先满足业主的需要。

三、“应当首先满足业主的需要”的法律适用

1、关于“应当首先满足业主的需要”的义务主体。

    我们通常理解的小区车位、车库“应当首先满足业主需要”义务主体主要是指开发商。其他依法取得车位、车库所有权的业主,再次出租或转让车位、车库时是否也成为义务主体呢?有学者认为:“如果业主购买车位的要求尚未满足,无论是开发商或是其他拥有车位所有权的业主,都不能将车位卖给购房业主以外的第三人。”[8]也有学者认为,“首先满足业主的需要”仅仅只约束开发商出售、出租车位、车库的情形,不能约束已经取得车位、车库所有权的业主的出售、出租行为。[9]

    笔者认为,“应当首先满足业主的需要”的立法的目的是为了保护小区业主的利益,确保小区业主能享有国家法律(标准)规定的生活品质,并非仅仅是为了限制开发商的权利。而且,如果小区业主将车位、车库转让给业主以外的第三人,同样会给建筑物区分所有权理论带来冲击。因此,笔者认为,“应当首先满足业主的需要”的义务主体泛指所有车位、车库的权利人。

2、关于义务主体承担“首先满足业主的需要”义务的期限。

    义务主体应在什么期限内承担“首先满足业主的需要”的义务是该条款适用的一个主要问题,也是《司法解释》在征求意见过程中的争议焦点之一。笔者认为,《物权法》第七十四条第一款并没有对“满足需要”的期限作出规定,应该理解为在车位、车库的合理使用年限内,即不论业主提出该要求是在住宅交付时还是住宅交付20年后甚至更长的时间,只要有业主提出需要,开发商及小区的车位、车库的其他权利人应当首先满足本小区业主的需要。也就是说,在车位、车库的合理使用年限内,均应受该条款的约束。至于目前一些专家所持的所谓只考虑满足“现实需要”而不应考虑“潜在需要”的观点以及《司法解释》(征求意见稿)中所述的四年期限没有任何法律依据和法理基础。

3、关于“业主需要”的正确理解与适用

    “满足业主的需要”是满足业主的“使用需要”还是满足业主的“投资需要”?笔者认为,很显然,车位、车库作为住宅的配套建筑是用来使用的,而非投资的。物权法第七十四条第一款保护的也是业主的使用权益,而不可能是投资收益。因此,业主如果购买车位、车库用作投资,不应得到保护。当然,业主如果确有需要,其购买车位、车库的数量也不应受到1个、2个或按配比数量购买的限制,只要确有需要,均应首先得到满足。

4、关于当事人违反“应当首先满足业主的需要”的法律后果。

    关于“应当首先满足业主的需要”是否属于强制性规范,目前存在一定的争议。著名法学家王利明认为,该条款在性质上应属于强制性规范,违反了该规定而订立的合同,都应当被宣告无效;[10]而也有一些法学专家认为,只有在损害国家利益或者社会公共利益,存在严重违法性的情况下,某一交易行为才会被确定为绝对无效。而建设单位出售、赠与或者出车位、车库的行为往往只涉及到交易当事人及当事人之外的小区业主的利益,与国家利益、社会公共利益无关,因此,将《物权法》第七十四条第一款理解为强制性规范不妥。[11]

    笔者认为,“应当首先满足业主的需要”属于强制性规范,理由有二:一是从维护稳定社会和生活秩序的角度出发,宜认定其为强制性规范;二是如果该规范不是强制性规范,则开发商及车位、车库的其他权利人违反规范,小区业主无法获得司法救济以实现立法所规定的目的——即获得车位、车库的使用权。因此,“应当首先满足业主的需要”属于强制性规范,而且属于效力性的强制性规范。开发商及车位、车库的其他权利人如果违反该规范,将车位、车库出售或赠与给小区业主以外的人,其交易即因违反法律的强制性规范而无效。这种无效属于自始、确定的无效,不仅在出售、赠与车位、车库的当事人之间无效,对于上述当事人以外的任何人都无效。由于车位、车库的不定期出租没有违反“应当首先满足业主的需要”,因此,在没有业主有“现实需要”的情况下,开发商及车位、车库的其他权利人与第三人签订的不定期出租合同是有效的,但如果出租合同确定了固定期限,则有关该固定期限的条款违反了“应当首先满足业主的需要”的规定,当业主存在现实需要时,可以主张该条款无效,要求开发商及车位、车库的其他权利人收回该车位、车库。

5、关于车位、车库权利人与小区业主之间的利益平衡

    “应当首先满足业主的需要”之所以成为《司法解释》的焦点和难点之一,主要是因为开发商与业主之间的利益平衡确实很难把握:如果允许车位、车库可以转让给第三人,这样就会使整个车库进入市场机制,势必造成车库的价格的上涨;甚至有人认为,自由转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源,进而向业主收取高额垄断租金。[12]而过分的限制开发商的权利,只会造成本来紧缺的车位资源的闲置。因为,其他人不但不能买,而且不能租,否则原来的“权利人“可以主张租、售无效。这就意味着,如果业主都故意不租不买(现实中以这种方式“维权”的情况并不鲜见),这不但会造成建设单位的资金周转严重困难,而且使稀缺的车位资源不能发挥效用,这也不是立法所追求的效果。[13]

    笔者认为,上述两种意见在法律适用时均应予以考虑,既要保护业主的合理权益,也要保护车位、车库权利人(主要是开发商)的合法权益。如果为了保护一方权益而过分限制了另一方权利,则就有可能打击权利受到限制一方的积极性,最终使双方的权益均应受到损害。笔者建议,可在法律适用时采取以下措施,以尽量平衡车位、车库权利人与小区业主之间的利益。

(1)应当允许车位、车库的权利人将闲置车位、车库出租或抵押给第三人。

    由于车位、车库的配置比例充分考虑了建筑物合理使用年限内的社会发展因素,因此,在很多小区,特别是入住率不高的小区,车位、车库的闲置率非常高,开发商的资金压力也比较大。因此,应当允许开发商及车位、车库的其他权利人可将闲置车位、车库出租给小区业主以外的第三人,也可在该车位、车库上设置抵押权。但车位、车库在实现抵押权时,原则上只能向小区业主拍卖(开发商破产除外)。

(2)车位、车库的合理销售价格应综合考虑车位、车库的建造成本、市场供需等因素,由中介机构评估确定;车位、车库的出租价格应与其销售价格相适用,即租、售价格比应当合理。

    由于销售对象受到限制,在确定车位、车库销售价格,业主拥有很大的优势。为保护开发商的利益,应由中介机构评估确定车位、车库的合理销售价格,业主的报价低于合理销售价格的,开发商有权拒绝销售,并视为业主没有现实的需求。另外,由于限制了对外转让,业主不再担心购买竞争,如果租、售价格比不合理,业主很可能“只租不售”,开发商的利益就得不到保障。因此,应保证租、售价格维持在一个合理的水平,即租赁的价格应当高于车位、车库销售价款的银行贷款利息。

(3)当开发商破产、清算时,应当允许车位、车库对外转让。

    如开发商破产,没有销售的车位、车库将被列入破产财产,按法定程序进行分配。在拍卖过程中,当业主不参与竞拍的情况下,如果还限制业主以外的第三人取得该车位、车库的所有权,则将使破产无法正常推进;另外,开发商在项目开发完成后,如果没有其他经营业务,往往需要把公司注销,在公司注销时,没有销售的车位、车库也应当被允许转让给第三方。上述两种情形是“应当首先满足业主的需要”的例外情况,应按照严格的程序适用。

四、结语

    《物权法》第七十四条对住宅小区车位、车库的权属作出了明确规定,平息了几年来权属的争议,同时创造性的发明了“应当首先满足业主的需要”的这一规定。由于“首先权”或“首先义务”第一次出现在我国法律中,如何理解与适用成了司法实践的争议焦点和难点。新出台的最高人民法院《司法解释》对此也没有作出明确、具体的界定,如何理解和适用“应当首先满足业主的需要”将继续成为焦点和难点。
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 楼主| 发表于 2017-9-2 18:25 | 显示全部楼层
有话说话 发表于 2017-9-1 13:39
不要造谣了,我国法律目前对民用住宅小区人防车库根本就未设所有权,人民法院也不会将住宅小区人防车库所 ...

第一,不存在造谣,好不好!第二、不要避重就轻,好不好?第三,你这个推演逻辑存在严重问题。
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发表于 2017-9-1 13:39 | 显示全部楼层
彬临城下 发表于 2017-8-31 08:43
“鉴于民用住宅小区人防车库五证显示的建设单位和本小区商品房五证显示的建设单位,多为同一法人,故本小 ...

不要造谣了,我国法律目前对民用住宅小区人防车库根本就未设所有权,人民法院也不会将住宅小区人防车库所有权判给小区业主的。
      持民用住宅小区人防车库、车位所有权应当归本小区全体业主所有观点的群体,主要是参与争议和诉讼的业主及部分法律、法学界人士。从媒体报道相关案件其诉讼理由和发表文章看,主要主张是:开发商已将住宅小区人防车库成本计算在业主所购商品房价內,随着小区商品房售罄,开发商对人防车库的投资已被本小区全体业主置换完毕,故本小区人防车库的所有权应归本小区全体业主所有;并据此认为,开发商根本无权卖车库车位,再卖就是重复销售,此类主张也未获受诉法院支持,判决理由是业主在购买商品房时并没有主动提出并在售房合同中约定房价内应包含地下车位,购买后即使发现房价内包括有车库成本,也只能算是被动投资,不能算是主观意志的作用,因而不能认定凡购买商品房者,就是同时又购买了地下车库的车位。


关于商品房价格的形成和车位成本核算问题
  从商品房名称即可确认商品房和商品市场销售的其他货物一样,统属商品。因此,其价格的确定和成本核算,遵守着和其他商品一样的价值规律和法律。目前,我国经济适用房和限价房、公租房实行政府指导价,对其他房地产产品,一律实行市场调节价。那么,什么是市场调节价呢?除了《中华人民共和国价格法》第3条规定“是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格”外,《价格法》第8条还规定“经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况”。具体到商品房,通俗的解释就是:由开发商根据其投入加上预期利润,再参考市场现行价格后,自主确定其所售房屋的价格,而各级政府对其价格的构成和数额,一律不予干预。可见,商品房价的形成是一种市场行为;分摊给业主的车位费究竟是怎样计算出来的,完全是开发商自已的权利或称商业机密。
       车位买卖的合法性,故对房价问题仅谈及此,目的还是想讲清相关法律规定,说明目前部分业主及部分法律、法学界人士,仅以房价论分摊车位费的主张,既不符合法律规定,也不符合现行房价形成的实际情况。
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发表于 2017-8-28 23:46 | 显示全部楼层
我觉得应该明白以下两点:1、电梯房下面的土地面积已经被各业主购买并分滩到每户业主的房产和土地证上了的,那么电梯楼下面的土地使用权就应该是属于业主的了,即电梯楼土地上修建的附属设施(包括负层的停车位)的使用权也是属于业主的,顺理成章的事情。2、电梯楼地下车库属于公共配套设施,是建设规划部门按照国家有关标准和比例规划设计的,和整个楼盘是一体的,缺一不可,也是房开商必须要修建完成的。基于以上两点,商开房是无权出售地下车位,更办不到产权证的,也是侵犯业主享受公用配套设施的合法权益的,房开商以回收建设成本为理由出售地下车位应属无效的,购买人也得不到法律保障,但在业主购买的电梯楼地面之外的其他公共区域投资修建的停车位,房开商是有权利销售和处理的。房开商销售业主分滩的地下车位成了行列贯例是因为政府有关部门特别是建设部门监管不严,执法不严造成的结果。
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 楼主| 发表于 2017-8-29 09:29 | 显示全部楼层
tryxx 发表于 2017-8-28 23:46
我觉得应该明白以下两点:1、电梯房下面的土地面积已经被各业主购买并分滩到每户业主的房产和土地证上了的 ...

希望有关部门尽快介入查实!
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发表于 2017-8-29 09:32 | 显示全部楼层
网民朋友:
      您好!感谢你对铜仁网的关心与信任,关于您反映的问题,管理员已转交市住建局,谢谢!
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 楼主| 发表于 2017-8-29 10:23 | 显示全部楼层
6号管理员 发表于 2017-8-29 09:32
网民朋友:
      您好!感谢你对铜仁网的关心与信任,关于您反映的问题,管理员已转交市住建局,谢谢!

谢谢管理员!!!
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发表于 2017-8-30 01:46 | 显示全部楼层
如果说国家明文规定按住户设计规划由房开商修建的一定比例的地下停车位可以由开发商任意销售处理的话,要购房户掏钱购买停车位,任意剥夺购房户享受住房公共配套设施的合法权益,那么,是不是国家明文规定的住宅小区配套的绿化设施(也是由房开商修建的绿化率)也要购房户掏钱购买后才能享受呢?因为小区电梯楼地下停车位和公共区域的绿化设施等都是国家明文规定设计规划和修建的住房公共配套设施,既然是住房公共配套设施,就应该是由购房户享受和使用这些公共配套设施并负责维护维修,怎么能将公共配套设施停车位擅自卖给小区以外的其他人呢?真是怪事,真的很奇葩,铜仁房地产市场乱象丛生,购房户和房开商纠纷和矛盾日益突出,烂尾楼不断增多,一些楼盘未经验收合格也要提前交房,电梯质量差安全隐患多,时常有群众**事件发生。希望住建部门认真正确履行职责,下大力规范我市房地产市场,减少群众纠纷,维护社会稳定,让百姓安居乐业。
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 楼主| 发表于 2017-8-30 08:19 | 显示全部楼层
hongfeizyj 发表于 2017-8-29 12:29
哈哈,建议国家立法把车位摊给业主,就没有这些问题了!物权法也有明确规定,有些人还在故意闹事,无改了!

请问,物权法怎么规定呢?
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 楼主| 发表于 2017-8-30 10:26 | 显示全部楼层
有话说话 发表于 2017-8-29 16:24
开发建设单位首先是房地产项目权利的主体,也是地下车位的投资主体,国家法律目前没有禁止地下车位买卖,购 ...

有产权,我认可,我也愿意买。没有产权,怎叫人信服?我们并没有造谣闹事,只是希望有关介入调查清楚,还大家一个真相。你讲的非常对,谁投资,谁所有,谁受益,谁维护?问题是怎么证明房开商是合法的投资主体呢?
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发表于 2017-8-30 11:09 | 显示全部楼层
彬临城下 发表于 2017-8-30 10:26
有产权,我认可,我也愿意买。没有产权,怎叫人信服?我们并没有造谣闹事,只是希望有关介入调查清楚,还 ...

谁是民间人防车库的投资人呢?
  根据住建部和国家人防主管部门现行规定,民用住宅小区人防车库的建设、租售和其他建设工程一样,必须向本地区人民政府建设主管部门和人防主管部门申请办理五证——即“国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证”,并在工地向社会悬挂公示,方准开工建设,竣工后必须领取“人民防空工程平时使用证”,方准开始租售。该五证上显示的建设单位,即为经人民政府依法审查核准的该工程的投资人。鉴于民用住宅小区人防车库五证显示的建设单位和本小区商品房五证显示的建设单位,多为同一法人,故本小区人防车库的法定投资人,一般来说就是本小区的开发商。
(你觉得业主有能力或者有资格去办理这五证?这已经很明显的排除了业主集体拥有的可能性,还有不要把地上和地下搞混淆,如果开发商没有办齐这五证,退一万步来说地下车库也绝对不属于业主,所以我才说不要造谣。)
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 楼主| 发表于 2017-8-31 08:43 | 显示全部楼层
有话说话 发表于 2017-8-30 11:09
谁是民间人防车库的投资人呢?
  根据住建部和国家人防主管部门现行规定,民用住宅小区人防车库的建 ...

“鉴于民用住宅小区人防车库五证显示的建设单位和本小区商品房五证显示的建设单位,多为同一法人,故本小区人防车库的法定投资人,一般来说就是本小区的开发商。""你觉得业主有能力或者有资格去办理这五证?这已经很明显的排除了业主集体拥有的可能性,还有不要把地上和地下搞混淆,如果开发商没有办齐这五证,退一万步来说地下车库也绝对不属于业主,所以我才说不要造谣。 "一、我们要的不是”一般“为本小区的开发商,我们要的是证据。二、何来造谣之说?房开商对外买卖车位难道不是事实?那天打我电话的时候,我一而再再而三的问了打电话的人”是不是只要有钱,不论是不是业主,都可以买“,她毅然决然的说”是的“。三、你确定桐达山韵是人防车位?那么问题来了:人防车位是开发商履行法律强制性义务修建的,而且建设人防工程的成本已经摊入房价由业主承担(人防费是社会上对人防易地建设费的通俗叫法,按规定是不应该叫人防费,准确名称为防空地下室易地建设费。 根据《中华人民共和国人民防空法》的规定,落实建设人防工程经费由社会负担的义务。国家规定新建、扩建、改建10层以上或基础埋置深度3米以上的民用建筑,必须修建相当于首层建筑面积的防空地下室;所有达不到条件的商品房建设项目,须交纳易地建设费,由政府统一易地建设,人防费的交纳,按建房总建筑面积每平方米30元缴纳防空地下室易地建设费。依据这一规定,收费政策又落实到老百姓每个人的头上,凡在人防建成区内的各类企业和事业单位,按当年年末在职职工人数,由单位按每人每年10-20元缴纳人防建设费;个体工商经营者,每年每户缴纳30元-50元人防建设费。),因此人防工程不应属于开发商所有,开发商无权“出售”。但根据《防空法》对人防工程“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,由开发商投资建设的人民防空设施,及建设单位按规定结合民用建筑修建的防空地下车位,其建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资的,应当认定为归开发商所有;如果在建筑规划时,地下人防车位建设成本包含在总面积之中,业主实际上支付了人防工程的建造费用,则业主应当是所有权人。
综上,我们要的是相关部门尽快厘清事实而已。
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 楼主| 发表于 2017-8-31 08:55 | 显示全部楼层
有话说话 发表于 2017-8-30 11:09
谁是民间人防车库的投资人呢?
  根据住建部和国家人防主管部门现行规定,民用住宅小区人防车库的建 ...

再者,《物权法》规定:应当首先满足业主的需要。所以,即便开发商有权销售车位,也不应对外销售。况且,桐达山韵一期设计住户1000多户,而车位只有七八百个,本身就无法满足业主需要,还公然对外销售,这是出于什么考虑?是的,像我这种小住户没得什么钱,目前一下子买不起高达7.5W一个的车位,但是万一以后买得起了并且想买了,你们却把车位卖给小区之外的业主了,这怎么行?小区物业是业主缴纳物业费后合法享受的权力,物业对车位也一并纳入了管理,业主之外的购买方凭什么享受这种服务?难道就是仅仅缴纳了车位管理费?
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发表于 2017-8-31 17:41 | 显示全部楼层
哎,老大难问题啊。
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发表于 2017-9-18 09:58 | 显示全部楼层
铜仁市住房和城乡建设局

关于桐达山韵公然对外卖车位的情况回复


网民朋友:
      就你反映的“桐达山韵公然对外卖车位为哪般”的问题收悉,现将有关问题回复如下:
      一、关于车位权属相关问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条 “地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。“桐达山韵”一期项目开发企业贵州桐达山韵房地产开发有限公司已经向市政府交纳了人民防空工程易地建设费,由市政府选择合适地址另行建设人防设施。至于车位能否办证事宜,建议向房屋登记部门咨询和了解有关政策。
       二、关于车位能否外卖问题。根据《贵州省物业管理条例》第八十七条“物业管理区域内按照规划建设的车位、车库,应当首先满足业主的需要,其归属由建设单位与房屋买受人在《商品房买卖合同》中依法约定。约定属于建设单位所有的车位、车库出售时,车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的,每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的,每户业主至少可以购买1个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外,不得出售给业主以外的其他人”。
      三、关于地面上停车位问题。“桐达山韵”一期项目地上停车位建设规划已经过规划部门审批,具体规划建设位置,可以要求项目开发企业提供项目规划图,根据规划图就可以了解地上停车位规划相关情况。

铜仁市住房和城乡建设局

2017年9月13日

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