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[购房] 关于向铜仁市市场监督管理局投诉麒龙国际合同违法事宜

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发表于 2021-9-30 09:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
对贵州麒龙集团(铜仁)会展置业有限公司关于商品房买卖合同补充协议的举报和投诉


铜仁市市场监督管理局:
       贵州麒龙集团(铜仁)会展置业有限公司在销售商品房和签订商品房买卖合同时,不但签订了商品房买卖合同,而且签订了大量有失公平原则的补充协议,这违反了《中华人民共和国合同法》、《合同违法行为监督处理办法》、《商品房买卖合同》、《商品房销售管理办法》等多项法律法规条款。因此,现向铜仁市市场监督管理局举报贵州麒龙集团(铜仁)会展置业有限公司的违法违规行为。由于不止我一个人和麒龙国际签订了违背这种公平公正原则的合同,也请铜仁市市场监督管理局对2018年以来至今,麒龙国际所签订的商品房买卖合同进行调查,麒龙国际普遍存在这样的违法违规行为。
现以我购买的商品房的买卖合同为例,主要违法违规条款罗列如下,但不仅限于以下条款(我可以向铜仁市市场监督管理局提供该合同原件)
       1. 事实内容:补充协议第二条第一款第1小条(P55页):
       买受人应在《商品房买卖合同》签订当日向出卖人提供银行按揭贷款或公积金贷款所需全部有效资料,出卖人协助买受人在《商品房买卖合同》签订后3日内办理完毕银行按揭贷款或公积金贷款申请手续并签署《抵押贷款合同》。因买受人原因导致银行按揭贷款或公积金贷款逾期办理的,逾期超过3日的视为买受人违约,出卖人有权解除《商品房买卖合同》,买受人承担商品房买卖合同总额5%的违约金和实现债权的费用。
       说明:补充协议不但修改了商品房买卖合同主合同(以下简称主合同)第八条的付款时间(由30日修改为了3日),而且修改了主合同第十条中的逾期付款责任(由逾期应付款的1%修改为合同总额的5%,以本合同房价60万为例,如果交了30万首付,剩余30万未付,也只需缴纳3000.00元违约金,即便全款都没付签订了合同,也只需缴纳6000.00元违约金,而根据补充协议,则必须缴纳30000.00元的违约金)。因此,补充协议明显加重了买受人的责任。
       2. 事实内容:补充协议第二条第一款第2小条(P55页):
       若因买受人个人原因不符合银行贷款条件,未能获取相应的银行贷款或公积金贷款,或者因国家政策调整导致买受人不能获得相应的银行贷款或公积金贷款,则买受人须在《商品房买卖合同》签订后30日内向出卖人一次性付清剩余房款的方式履行付款义务,逾期未付清剩余房款的视为买受人违约,每逾期一天,按应付房款的万分之三向出卖人支付逾期付款违约。付款逾期三十日的,出卖人可单方面解除合同,买受人应另按逾期未付款的10%向出卖人支付违约金,违约金及实现债权的费用由出卖人直接在应退回买受人的款项中扣除。
       说明:补充协议不但修改了主合同第十条的逾期时间(由90日修改为了30日),而且修改了主合同第十条中的逾期付款责任(由逾期应付款的万分之一修改为万分之三,由逾期未付款的1%修改为10%,并且将两种不同的逾期情况重复收取违约金)。因此,补充协议明显加重了买受人的责任。
       3. 事实内容:补充协议第二条第一款第3小条、第4小条和第5小条(P56页):
       说明:《合同法》第五条规定,“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。未按时提交房屋转移登记资料不属于根本违约。前述补充协议条款不仅单方面设定出卖人可随意解除合同,且买受人还要承担商品房总价款10%或总房款万分之三的违约金。因此,违约责任的设定明显过重,违反合同公平原则,加重买受人责任。
       4. 事实内容:补充协议第二条第二款第1小条和第2小条(P56页-P57页):
       买受人选择一次性付款方式支付房款的,如买受人未按照《商品房买卖合同》约定按期付款超过30日,出卖人可单方面解除合同,买受人按逾期未付款的10%向出卖人支付违约金,违约金及费用由出卖人直接在应退回买受人的款项中扣除。
       买受人选择分期付款方式支付房款的,如买受人未按照《商品房买卖合同》约定按期付款的,每逾期一天按未付款万分之二向出卖人支付违约金,超过30个工作日,出卖人可单方面解除合同,买受人按逾期未付款的10%向出卖人支付违约金,违约金及费用由出卖人直接在应退回买受人的款项中扣除。
       说明:补充协议不但修改了主合同第十条的逾期时间(由90日修改为了30日),而且修改了主合同第十条中的逾期付款责任(由逾期应付款的万分之一修改为万分之二,由逾期未付款的1%修改为10%,并且将两种不同的逾期情况重复收取违约金)。因此,补充协议明显加重了买受人的责任。
       5. 事实内容:补充协议第二条第三款(P57页):
       若发生以上合同解除情形的,买受人须于合同解除后5个工作日内协助出卖人到相关部门办理备案注销等手续,且承担相应手续费,在所有相关手续办理完成后30个工作日内出卖方无息退还买受人扣除违约金后的首付款。补充协议明显减轻出卖人的责任。
       6. 事实内容:补充协议第三条中多项小条(P57页-P58页):
       如买受人未按《商品房买卖合同》及本补充协议的约定按时支付款项及全部付清房款的,出卖人有权延迟交房,且无需承担《商品房买卖合同》中约定的所有违约责任,同时协助买受人办证的时间顺延;
       双方认可本项目设计单体栋数较多,交付时不可能同时提供全部建筑工程竣工资料,双方同意以出卖人出具的本栋房屋单体验收合格证明为交付的条件;
       买受人收取钥匙即视为买受人认可本商品房达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。
       买受人在对所购商品房进行接收时,应对该商品房的外环境、周边情况、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、建筑层数、阳台等进行确认,如产生疑义应及时向出卖人提出;如买受人在接收该商品房时未提出任何异议,验收后即视为出卖人完成交付义务。出卖人除履行保修期内的维修义务外,不再承担任何赔偿责任及其他违约责任。
       说明:《合同法》第一百四十二条规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。前述补充协议条款,出卖人以“收取钥匙即视为买受人认可”、“买受人在接收该商品房时未提出任何异议”等条款,恶意转嫁商品房毁损、灭失风险和缩短房屋保修期。因此,加重买受人的责任,减轻和规避出卖人的责任。
       7. 事实内容:补充协议第四条第1小条(P57页-P58页):
       除商品房买卖合同及本补充协议有约定外,买受人无论选择何种付款方式均须在出卖人交房前付清全部购房款(包括逾期付款的违约金,如有)后出卖人方履行房屋的交付义务。
      说明:《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定,“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算”。前述条款未区分买受人逾期接房是否有正当理由,也未考虑实际接房都给予一个合理的期限,一律以交房通知确定的房屋交付之首日为接房日,且以此作为保修期的起算日,与法律规定不符也不合理,实质上缩短了商品房的保修期限,减轻出卖人自身责任。
       8. 事实内容:补充协议第七条(P59页-P60页):
       办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作,出卖人在履行协助办证义务的前提下,如非出卖人责任造成的时间延误,出卖人不承担任何违约责任。
甲、乙双方同意在本物业达到办理产权登记条件后,出卖人可以电话或短信方式通知买受人,买受人承诺将出卖人电话或短信传达信息当日视为通知办理产权的信息已送达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理产权登记,出卖人无须对买受人承担任何责任;
       出卖人向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书,需要买受人自行到出卖人处领取,出卖人可用电话或短信方式通知买受人,如买受人未在出卖人规定的时间内来领取有关文书并办理产权证,出卖人不承担任何责任。
       说明:明显减轻出卖人责任,有失合同的公平。
       9. 事实内容:补充协议第十一条第5小条、第6小条和第7小条(P62页):
       出卖人保留在楼宇屋顶和外墙面张贴、悬挂、雕刻、镶嵌或以其他方式无偿展示出卖人标识、楼宇标识、通讯方式等出卖人信息的权利。
       全体买受人同意,将本项目范围内临街铺面(商业房)的外墙面使用权无偿交予将铺面(商业房)买受人及使用人用于店招、广告位使用,具体位置由物业服务公司统一划定和管理,但使用人不得妨碍其他买受人的正常生活。
       为了营造商业氛围,促进商业经营,全体买受人均同意出卖人将对本项目的商业广告位进行科学的规划,统一管理、经营。本项目公共区域的广告位(如街道、广场、商业裙楼屋面、外墙等)的使用权、经营权归出卖人或出卖人授权的商业运管公司。
       说明:《物权法》第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。据此,商品房所在楼栋屋顶及外墙面属于业主共有,由此产生的广告费等收益也应属业主共有。前述补充协议条款涉嫌排除了买受人对建筑物共有部分依法享有的共有权、共同管理权和收益权。
       10. 事实内容:补充协议第十一条第13小条(P63页):
       因买受人提供的联系方式中的地址、号码、数据等不准确或变更后不及时书面通知出卖人,造成出卖人不能通知买受人的,出卖人通知该商品房同一楼盘的其他任一买受人之日,视为出卖人通知买受人之日。明显减轻出卖人责任。
       11. 事实内容:补充协议第十一条第16小条(P63页):
       有关本商品房的出卖人任何人员的口头承诺或无出卖人授权的书面说明不作为出卖人对所售商品房的承诺。出卖人使用的用于宣传该商品房小区的楼书、沙盘、样板房、媒体广告以及其它宣传品等仅作为要约邀请,不作为《商品房买卖合同》的内容。出卖人设置的样板房仅作为装修参考,买受人购买之商品房交房标准以本合同附件六约定的标准为准。
       说明:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。据此,出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施,通过广告、宣传资料所作的说明和允诺,若明确具体且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约,作为合同内容。民法典第四百七十二条【要约的界定及其构成】和第四百七十三条【要约邀请及其主要类型】中,商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。以及最高院发布的商品房买卖合同司法解释(2021),(法释〔2020〕17号)第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,前述补充协议条款将所有广告及宣传资料等都不作为合同内容,免除出卖人自身责任。
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